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[住宅購入時のチェックポイント]
さくら事務所のインスペクターが教える!後悔しない中古マンション購入5つの確認ポイント

2020-08-01


中古マンション(区分所有)を買うとき、しっかり内見でチェックしたつもりでも、住み始めてすぐや、住んで数年経ってから、「そんなこと知らなかった!」「聞いてない!」と驚く事実が出てくることも。

マンション管理組合向けコンサルティング中古マンションのホームインスペクションを行っているさくら事務所では、中古マンションの購入や建物状況、管理について様々な事例を蓄積しています。

「あのとき、もう少し突っ込んで調べていればわかったことなのか・・・」と後悔することがないよう、中古マンションを買うときに確認しておくべき5つのポイントをご紹介します。




中古マンション購入は「就職・転職活動」として考える


もしあなたが、どこかの会社に入社したい、転職して長く働きたいと思ったとき、職場の雰囲気などを知りたいと思いませんか?

自分が頼まれる仕事はとても気に入っているとしても、その会社がどんな事業を行っているのか、信用できそうな会社なのかを知りたいと思うでしょうし、働いている人の口コミ・レビューなんかを見られれば、社内の雰囲気がわかって安心なことでしょう。

中古マンションも似たところがあり、自分の部屋はとても快適であっても、住民同士で継続的に何か問題が起きていれば自分の生活に影響があるかもしれませんし、また、全所有者で構成される「管理組合」が、建物の傷みを直そうとせず、必要な費用の把握すらもせず問題を先送りにしていたら、機械が頻繁に故障したり雨漏りが発生しやすくなったりということも起き得ます。

中古マンションは複数の所有者で生活と資産を共有しあっている不動産。自分の住戸のことだけでなく、そのマンション全体のコミュニティ状況や、資産状況、それらを運営する管理組合の「雰囲気、傾向」を知っておくことが重要です。

また、購入後には、自分も管理組合の一員となりますから、理事に立候補するなどして、管理組合運営に関わることができます。課題だと感じていたものを変えていける可能性も出てきます。

中古マンション探しは、すでに運営されている大きな会社に、自分が転職するつもりで、情報収集したり、自分も運営に携わる意欲を持って動きましょう。




現地にいる人にヒアリングする


そのマンションの住民の様子や雰囲気などを知りたい場合は、「管理員さんに聞く」「住民に聞く」がお勧めです。

管理員さんが勤務する時間に訪問し、購入を検討していることをお話して、マンションの雰囲気など聞いてみるといいでしょう。職務上答えられないことも多いですが、ネガティブな情報だけでなく、そのマンションのいいところ、住民のいいところなど、プラス情報を教えてもらえる可能性があります。

また、エントランスに入っていく住民と思われる方に声をかけ、やはり購入を検討していることを伝えたうえで、マンションの雰囲気を聞いてみます。意外と答えてくれる方は多く、率直に、自分が気になっていることを話してくださる方がいるかもしれません。

特に、上下階や周辺環境による「音」の問題は、設計図などの建築的な資料から正確に把握することは困難で、最も頼れる情報は経験者の声です。住戸の位置などにより、必ずしも検討中住戸と同じ情報ではないかもしれませんが、数人の住民から話を聞くことで、少しイメージが深められるかもしれません。




管理組合の運営状況を必ず確認する


分譲マンションでは、毎月各所有者が引き落とされる修繕積立金、管理費といったお金が「管理組合」名義の口座に支払われます。

この管理組合名義の資産状況を知っておかないと、自分の住宅ローンやリフォーム代金はきちんとライフプランに反映させていたのに、管理組合の決議により修繕積立金の負担額が大幅に上がったり、一時的に数十万円単位の支払いを求められたりといった「想定外の支出」が起きることがあるのです。必要があっての決議ですから仕方ないとはいえ、事前にその兆候を知っていれば・・・と思うかもしれません。

また、資産状況だけでなく、経年すれば傷んでいく建物をどのように計画的に直そうと話し合われているかや、マンション内で起きるちょっとした問題点を都度どのように解決していっているかなどの、コミュニティ運営状況も生活に影響してくることがあります。

これらの資産やコミュニティに関する情報は、「管理組合総会資料(議案書、議事録)」や「理事会議事録」で確認することができます。

これらの書類は、本来は管理組合員以外に公開されない秘匿情報ですが、管理規約により売買の当事者として関係する人物には閲覧が許可されていることがほとんどです。ですから、仲介担当者などに、閲覧やコピーの入手を依頼してみましょう。少なくとも、売却する住戸の所有者は管理組合員のため、確実に入手が可能です。


近年では、官民によるマンション管理状況の「見える化」も進んでいます。先日の日本経済新聞の夕刊一面でもその取り組みは大きく報じられました。



改正マンション管理適正化法により、適切な管理計画を有するマンションを認定する「管理認定制度」が2022年度までに施行される方針です。管理状態をチェックし、長く安心して住めるマンションを希望される方には大きな追い風が吹いています。


とはいえ書類から読み取れる情報は専門的なことが多く、専門性が異なる仲介担当者では理解や解説が難しいことが多いのも事実。書類の内容を分かりやすく知りたい場合はマンション管理士など第三者にチェック・解説を依頼されてもいいでしょう。




住戸のリフォーム・修理に予想外の費用がかからないかを確認


壁紙やフローリング、水周りの設備機器がかなり傷んでいても、リフォーム・リノベーションの工事により、見違えるほど新しく、美しく生まれ変わらせることができます。

ただし、中古マンションにおいてよくみられるのが、「本来直すべき故障・不具合を直さずに、表面だけリフォームされていた」というトラブル。前の住民が住んでいたときは雨漏りが起きた形跡があったのに、雨漏り自体を直すことなく売却のために壁紙をきれいに貼り直してしまったようなケースです。

購入見学時や、住み始めてしばらくの間はなにも異変に気づきませんが、少し経ってからまた壁紙にカビのような症状が発生し、結局雨漏り補修のときに内装工事をやり直すはめになることも。雨漏りに関しては壁のコンクリートが共用部分のため、個人の意思では直せず、管理組合が手配する時期まで数か月から数年待つことも珍しくありません。

また、リノベーション済みのマンションでは、内装や水周り設備など一通りが新品と交換され、住戸内は新築マンションのように感じられる物件が増えましたが、一部には、壁や床の裏側にある「給水管」がかなり古い管のまま交換されていないというケースが散見されます。

たとえば築25年位のマンションであれば、リフォーム・リノベーションのタイミングで給水管を耐久性の高い樹脂管などに変えておきたいところですが、コストを抑えるため、給水管は変えずに内装・水周りだけ交換した・・・という物件は珍しくありません。

給水管を交換せずに内装や水周りを新しいものに取り換えてしまうと、床下などで水漏れが起きたとき、配管を交換することとなり、変えたばかりの床や壁などを広範囲で交換する可能性があります。

中古マンションを購入するときは、必ず雨漏りや水漏れの形跡など、表面の交換だけでは済まないトラブルが起きていないか、また、リフォーム・リノベーションで何が新しくなって何は古いままなのか、できるだけ多くの情報を調べましょう。ご自身で行うのが難しければ、住宅建築に精通したホームインスペクターに調査・診断を依頼することもできます。




契約上、何がどのくらい保証されるかを確認


契約前に劣化・故障、施工不良などをチェックできているのがベストですが、売買のタイミングによっては、ホームインスペクションなどの検査を入れられないまま住み始めることもありえるでしょう。また、インスペクションなどの検査を行っても、使うことで新に起き始める不具合もあります。

そんなときのために、何の不具合がどのくらい保証されることになっているのか、必ず契約条件を確認しておきましょう。売買契約書においては「契約不適合」に関する取り決めとして期間や対象部位などが載せられています。(少し前までは瑕疵担保責任と呼ばれていました)

売主が個人なのか、不動産会社(宅建業者)なのかで、保証される項目や期間は大きく変わり、売主が個人だと引き渡し後の不具合について一切売主は負担しない(免責)場合や、引き渡しから2・3か月間の期間設定であるのに対し、不動産会社が売主であった場合、法律により、必ず2年間の保証が義務付けられています。

ここで注意しなくてはいけないのが、何でもこの期間に修理してもらえるわけではないということ。個人の場合は特に保証対象は少なく、不動産会社が売主の場合でも、購入者は当然に直してもらえると思ったのに売主と協議になるということも珍しくありません。

契約前にインスペクションなどで住戸(建物)をしっかり調べていたとしても、必ず引き渡し後に保証されるものが何なのか、契約内容を確認しておきましょう。


場所や月々の支払い金額、間取り、日当たり、インテリアなどの検討に加え、ぜひ、住み始めてからの暮らしやすさや資産性に関わる管理組合や建物、契約内容などにも目を向けてみましょう。


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