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[中古住宅 引き渡し前 チェックポイント/住宅購入時のチェックポイント]
中古戸建ての購入に住宅ローンは使える!お得な条件や注意点なども解説

2021-04-30

「住宅ローン」というと、新築住宅をイメージされる方もいらっしゃるかもしれませんが、中古戸建てを購入するときにも、住宅ローンが使えます。


中古戸建てのローンは新築住宅と比べると融資条件や金利など注意することがたくさんありますが、新築住宅と同様に住宅ローン控除(減税)など、とてもお得な制度もあるので、どうやればうまく活用できるか?など、併せて解説していきたいと思います。


中古戸建ての住宅ローンは新築と何が違うの?


中古戸建てを購入するときにも、新築同様に住宅ローンが使えるのは上述の通りですが、具体的に何が違うのか?ここでは解説をしていきます。


商品は何が違うの?


雇用形態やライフスタイルの多様化に伴い、住宅ローンの内容も多様化してきました。そこで気になるのが、「新築と中古って住宅ローン商品に違いはあるの?」ということではないでしょうか?結論から申し上げますと、現時点の商品では大きな違いはないようです。


そのため、ほぼすべての住宅ローン商品は新築でも中古でも分け隔てなく利用できます。ちろん、審査に関しては新築なのか中古なのかということが評価に影響を及ぼすことがありますので確認をしておく必要があります。


金利には違いがあるの?


新築、中古の違いによって住宅特性は異なるため、金利にも違いがありそうですが、特に変わることはありません。


金利の違いについては後ほど解説しますが、

商品ごとの「金利タイプ」によって異なります。



①変動型

②固定金利期間選択型

③全期間固定型



ほかには、保証料や団体信用生命保険を金利上乗せタイプにするかどうか、頭金の比率などが金利に影響することがありますが、いずれも「新築」「中古」ということは関係は特にありません。


金利の種類


返済期間の違いはあるのか?


ローンの返済期間は新築・中古によって違いがあることがほとんどなので注意が必要です。


新築は最長期間(一般的には35年)まで借り入れられることがほとんどですが、一部の住宅ローンでは中古の返済期間をこれよりも短く設定していることがあります。

また、中古物件についても「中古マンションは築年数制限がないが、中古戸建ての場合は築年数30年以内」のように、申込条件を設けているところもあります。


中古物件の購入を検討している場合は、金融機関によって築年数制限が異なることが多いため確認する必要があるでしょう。


金利タイプについて


計算方法


金利タイプは大きく3つに分けられ、ひとまずこれらを覚えておけば問題ないでしょう。


①金利の変動がない「全期間固定金利型」

②金利の変動がある「変動金利型」

③「全期間固定金利型」と「変動金利型」の特徴を合わせた「固定金利期間選択型」


 


①「全期間固定金利型」


「全期間固定金利型」は借り入れから完済までの間、金利が固定されるタイプです。「フラット35」という住宅ローンを聞いたことがあるかと思いますが、これはこのタイプになります。


<メリット>

金利が固定なので、景気の変動によって金利上昇があっても最初に設定した金利のままで済むという点です。変動リスクを考慮する必要がなく、資産運用の見通しが立てやすいのが特徴です。


<デメリット>

「変動金利型」よりも金利が高く設定されていることがあげられます。金利の下降トレンドが続いた場合では「変動金利型」のようなメリットが得られない点もデメリットです。


②金利の変動がある「変動金利型」


①とは逆で、景気変動に応じて金利に変動します。金利が変動するリスクがある代わりに、金利が低めに設定されていることがメリットにあげられます。


③「固定金利期間選択型」


当初一定期間は借入時の金利で固定し、その期間が終了したら、再度金利を設定しなおす(変動金利型や固定金利期間選択型を改めて選ぶ)タイプが「固定金利期間選択型」です。


借入の最初の金利は、かなり低めに設定されているメリットがありますが、返済額の増加幅に上限設定がないというデメリットがあり、景気変動の状況によっては大幅な資金リスクも想定されます。


中古戸建て購入のローン審査項目とは?


意外に思われるかもしれませんが、中古戸建てと新築住宅では、ローン審査の流れや審査項目に違いはありません。


事前審査と本審査を受け、問題がなければ住宅ローンの利用が可能です。審査項目は金融機関によって異なり、国土交通省の調べによると、9割以上の金融機関が次の7つを住宅ローン審査の項目にあげています。


住宅ローン審査項目


①健康状態


住宅ローンを組むためには、一般的に団体信用生命保険(団信)への加入が条件になります。

団信とは住宅ローンの契約者に万が一のことがあった際に、ローン残債を保険会社が返済するという住宅ローン専用の生命保険です。


団信の加入審査では、健康状態や病歴、持病の有無がチェックされます。


②借入時年齢・完済時年齢


多くの金融機関では、借入時と完済期限について期限が儲けられており、一般的に下限を20歳以上としており、上限年齢は75歳未満など金融機関や商品によって決まっています。


返済年数に関しては、最長35年と決められているものが多く、最長50年という商品もあります。


③担保評価


計算方法は、金融機関ごとに異なるのが前提ですが、一般的には「積算評価」を基本としているようです。



「土地の担保評価額」=「路線価額」×「土地の広さ」



④勤続年数


判断材料として昔から変わらず重要なのが勤続年数です。勤続年数の基準も各金融機関によって異なりますが、半数以上が「1年以上」と解答しています。(参考:国土交通省「平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査」)


⑤年収


融資額の目安のひとつが年収です。信用情報に問題がなければ、年収の7~8倍が融資額の上限といわれています。


⑥済負担率


返済比率(返済負担率)とは、「年収に占める年間返済額の割合」のことです。

返済比率(返済負担率)が基準を超えると返済負担が重くなり、返済が滞るリスクが高まるので、融資が受けられなかったり、借入額を減らされたりします。


中古戸建てでは、一般的には35%以内が目安と言われ、25%以内は安全圏といわれています。


⑦連帯保証


住宅ローン審査における連帯保証とは、保証会社の審査を通過し保証料を支払うことを指します。多くの金融機関は系列の保証会社による審査を条件としていますが、外部の保証会社に審査を委託するケースもあります。


審査におけるポイント・注意点


注意点


担保評価額に注意しよう!


住宅ローンの基本的な仕組みとして、購入する住宅を担保に貸出を行います。そのため、新築の場合、住宅の購入額と資産評価にそこまで差異があることは少ないので、金融機関も「担保」についてそこまで厳しく審査をしません。


ただし、中古の場合は当然新築と比べ資産価値が下がっており、物件によって下り幅もまちまちで、資産価値がどの程度あるかを金融機関は新築よりも厳しく審査することになります。


例えば2,000万円で物件を購入しようとして2,000万円の住宅ローンを組もうとしても金融機関の担保評価額が600万円だった場合は600万円までしか融資を受けられないケースもあるのです。


昭和56年以前の物件には要注意!


実は、昭和56年には建築基準法の改正が行われました。つまり、それ以前にたてられた建物は現在の建築基準法に合わない建物も存在しているのです。


多くの住宅ローンでは「不動産は、建築基準法およびその他法令の定めに合致していることが必要です。」と建築基準法に則っている事を必要条件としています。つまり、住宅ローンを組むことすら出来ない可能性があるのです。


中古戸建てをお得に買う方法?条件つきで「住宅ローン控除」も



「瑕疵保険」など条件ありだが、お得に買う方法もある


ローンについて解説したあとは、「中古戸建てをお得に買う方法」について解説していきます


中古戸建ての購入で特に使いたい制度が「住宅ローン控除(減税)」です。 住宅ローン控除(減税)とは、正式名称は『住宅借入金等特別控除』といい、ひと言であらわすと「住宅ローンを組んで住宅購入すれば税金を安くしますよ!」。国によるマイホーム購入者のための経済的負担を減らす制度です。


この住宅ローン控除は、一定の条件を満たした中古戸建てのうち、以下の築年数以内の建物で利用することができます。



耐火構造(要するにコンクリート造)の場合→ 築25年以内

非耐火構造(要するに木造)の場合    → 築20年以内



仮に上記の築年数を超えたとしても、「既存住宅売買かし保険」もしくは「耐震基準適合証明書の取得」を行うことで、減税の適用をうけることができるようになります。


住宅ローン減税(控除)については、こちらの記事で詳しく解説しています。


住宅ローン減税は中古戸建てでも適用可能?おトクな組合せや手続きについても解説 


インスペクションを使えば効果的かつお得


インスペクションを使えば効果的かつお得


瑕疵保険の検査でも建物の検査をしますが、あくまで目的は「瑕疵保険に適合するかどうか」を確認する範囲に限ります。


「長く住む上での注意点」や「短期的・中長期的に気をつけること」「いつ・どこに・どれくらいの補修が必要か」といったアドバイスはもらうことができません。 また、ホームインスペクションの方が検査項目が豊富です。瑕疵保険の検査では、例えば建物の一部の傾き計測のみでOKとされている、といった「建物のコンディションを大まかに捉える」ことが目的の検査項目があります。


1ページで分かるホームインスペクションとさくら事務所とは


ホームインスペクションでは、瑕疵保険の検査と比較すると、より幅広い検査事項で、より的確に建物のコンディションを知ることができます。 さらに、ホームインスペクションと瑕疵保険の検査をセットで行うと、現地の確認は一度で済ませることができ、その上建物の注意点や今後のアドバイスなどももらうことができるので、時間も費用も節約することができるので、非常にお得です。


費用に関しては、所定の検査に合格すると加入することができ、月々に換算すると1,465円(税込)~(※1) (※2) の保険料で加入することができます。


例えば、3,000万円の中古戸建てなら物件価格の0.2%程度(※3)の費用でホームインスペクションを利用し、長期的な安心を買うことができます。



(※1) さくら事務所で保証期間5年・保証金額1,000万円、保険料は一括払い

(※2) 瑕疵保険にご加入していただくためには、所定の検査に合格する必要があります

(※3) 物件購入価格が3,300万円(税込)の場合、66,000円(税込)÷3,300万円(税込)=0.2%


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