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[不動産トレンドNEWS/住宅購入時のチェックポイント]
2022年4月管理計画認定制度が改正。管理と中古マンション市場に与える影響は?

2021-10-29

みなさんは2022年4月にマンションの管理計画認定制度が開始されることをご存じでしょうか?


この制度が開始されることによって、マンション管理組合にはもちろんのこと、マンションのご購入をお考えの方や、中古マンション市場にまで大きな影響を与えることが予想されます。


今回は管理計画認定制度の開始により、マンション管理の状態が可視化されることで、購入前に管理のどこを見たら良いのか、制度の開始により及ぼす影響とともに、マンション管理コンサルタントが具体的に解説していきます。


マンション管理適正化法とは


まず、国による基本方針の策定から解説していきます。


マンション管理適正化法。正確には「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」ですが、こちらでは通称の「マンション管理適正化法」と記載させていただきます。


マンション管理適正化法はマンション維持管理の適正化とマンションの再生円滑化の促進を狙いとした、2001年8月1日に施行された法律です。当時はマンション管理士や管理業務主任者制度の創設、さらにマンション管理業者の登録制度が開始されました。


そして2020年に改正がありました。


大きな改正のポイントとしては、


■管理計画認定制度の実施


 ・行政が管理組合に対して自立を促す


 ・一定水準の良好な管理状態を目指す


■認定基準の設定


 ・管理組合が改善に向けて目指す指標となる


このような制度が開始されるまで、良好な管理状態を目指す際の基準がなかったために、目標が立てづらかった管理組合が、指標が設けられたことで、改善に向けて具体的に計画することができるようになりました。


長期修繕計画作成ガイドラインとは


次に長期修繕計画作成ガイドラインについて解説します。


こちらも国土交通省から発表されているものですが、2008年に策定されたもので、このガイドラインが令和3年9月に改定されました。令和4年の4月、管理計画認定制度の開始に合わせた改訂と考えられており、国交省の管理計画認定制度に関する取組みの本気度と見ることもできます。


ガイドライン改定のポイント



こちらの長期修繕計画作成ガイドラインの改定ポイントについて、いくつかまとめて解説していきます。


ポイント①:計画期間


今までは25年、または30年という決まりになっていましたが、今回の改定によって30年以上、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上とすると改められています。


こちらは12年周期であれば、スタートから12年目に大規模修繕工事を実施、それからさらに12年ということで計算をすると24年かかりますが、今回の改定によって少なくとも30年、場合によっては30年を超えてもよくなったということになります。


最近は大規模修繕工事の周期を延ばすことに取り組まれている管理組合が多いので、例えば16年、18年と周期を伸ばした場合には、それに応じて計画期間が30年ではなく、32年や36年となります。


また、長期修繕計画の見直しの周期についてですが、5年程度ごとに調査を実施し、その後1年から2年程度の間に(7年)見直しをしましょうという旨が示されています。従来は5年程度ごとに見直されることが望ましいという表現になっていましたので、より具体的になったということです。


ポイント②:修繕積立金の積立方法


修繕積立金の積立方法ですが、計画期間に積み立てる修繕積立金の額を均等にする積立方式を基本とするということが示されました。


これは「均等積立方式」と呼ばれているものですが、多くのマンションでは段階的に修繕積立金を増額していく「段階増額方式」という積立方法が実施されているところが圧倒的に多いです。


したがってこの部分については、改定後のガイドラインに準拠することは容易ではないということでしょう。


また、管理組合の収入の扱いや、会計処理などに関する方法についても今回は明示されています。


ポイント③:修繕積立金の設定方法


改定後のガイドラインには修繕積立金の設定方法が明記されています。そして、長期修繕計画の内容、及び修繕積立金の額の具体的なチェック方法が示されています。ここから読み取れるのは、改定前のガイドラインに比べると、相当にハードルが高くなっているということです。


ここまでのポイントを見てきたうえで、改訂後のガイドラインに準拠する組合数はごく少数であることが予想されます。


修繕積立金の徴収方法一つをとっても、段階増額方式ではなく均等積立方式にしなければならないことで、望ましい形ではありますが、なかなかすぐに準拠させるために均等積立方式に移行することが実質的には困難な管理組合も少なくないことでしょう。


今後の中古マンション市場について



続いて、マンション管理適正化法が改正されることで、中古マンション市場にどのような変化が予想されるのかを考えていきます。


まず現状の中古マンション市場については、管理状態に関する判断基準がありません。つまり中古マンションの市場において、管理の状態を客観的に判断する基準がないということです。今の中古マンション市場では、「いくらで売れるのか」「いくらで貸せるのか」などのいわゆる資産価値に基づく判断で売り買いが行われています。


しかし、計画認定制度の改正によって判断基準が今後変わっていく可能性があるということを頭に入れておきましょう。


不動産仲介エージェントのマンション管理知識


マンションを購入するときに不動産仲介エージェントがマンションの管理についてどれだけ説明ができるのかという部分も気になる点です。


しかしそもそも管理の判断基準がないため、やはりなかなか説明できない方が多いのが現状です。また、不動産の仲介エージェントは不動産取引の専門家であってマンションの管理についてはそもそも専門家ではないということを念頭に置いておきましょう。管理について知見を有する仲介エージェントは極めて稀な存在です。


管理計画認定制度の改正がマンション販売に与える影響


では、管理計画認定制度の改正によって、管理状態が中古マンションを購入する際の判断基準になっていくとしたらどういう事が起こるのか?


まず、購入を検討されている買主に関しては、管理の基準が明確になるため、管理の状態を見て、購入するかどうかを判断することが可能になります。今まで頭ではわかっていてもなかなか実行できなかったことが、現実的にできるようになるということです。


次に売主、個人の売主が集まってる集合体が管理組合になるわけですが、管理計画の認定を目指すことが、居住価値の向上につながるということで、資産価値も含めてマンションの価値が上がっていくことになります。なぜなら、買主が管理計画認定制度の基準を判断基準にして中古マンションを探すような時代が来れば、当然、資産価値が上がっていくことが考えられるからです。


居住価値に注目すると?



さらに、居住価値に注目すると何が変わるのかという具体例を考えていきます。


まず、駅からの距離や築年数、分譲会社、施工会社、管理会社のブランドだけが、中古マンションの価値であると盲信してはいけないということが言えます。逆に言うと今後はこれだけでは中古マンションマーケットで人気のあるマンションであり続けるのは難しくなるかもしれません。


次に、管理費や修繕積立金が安いことはデメリットになる可能性があります。仲介エージェントによっては、管理費や積立金が安いことが、まるで購入者にとって非常にメリットであるような説明をしているケースを時々見かけます。しかし、居住価値に注目すると必ずしもそうではないということが言えるでしょう。


そして、修繕積立金が均等積立方式で徴収されていることは、居住価値に注目すると、今後は非常に重要なポイントです。均等積立方式では基本的に、大きな災害や予想外の物価の上昇のようなことが起こらない限り、現在設定されている修繕積立金の負担額が長期間続くということで、徐々に増額されていく段階増額方式とは大きく異なります。


最後に、修繕積立金残高の妥当性は長期修繕計画と修繕履歴から判断することになります。また、長期修繕計画に適用した修繕積立金が設定、徴収されていることもポイントになってきます。こちらはなかなか専門家でないと少し判断が難しいかもしれません。


「マンションは管理を買え」 を可能にするサイト「BORDER5」



このコラムをご覧になっている方なら「マンションを買うなら管理を買え」という言葉を一度は聞いたことがあるのではないでしょうか?


これはその言葉通り、「マンションを買うなら良好な管理が行われているマンションを買いましょう」という意味です。では、良好な管理状態のマンションとはいったいどんなマンションかと聞かれると、先述の通り、管理状態を客観的に判断する基準がなかったために、「このマンションは管理が良好です」と言い切ることができませんでした。


そういった背景から、さくら事務所では、2019年からマンションの管理力を可視化したプラットフォーム「BORDER5」というサイトを運営しており、管理が卓越したマンションのみを掲載しています。その「BORDER5」では、組合運営力、メンテナンス&資金力、コミュニティ&住み心地力、防災力という4つの観点から評価・認定を実施。こちらは資産価値ではなく居住価値に重点を置いた評価となっています。


まとめ


マンション管理適正化法が改正されることで、管理組合や理事会などの活動状況も購入の判断基準になってきます。すでにそういったことに注力されている組合もありますが公式ホームページなどにより管理組合の活動や会計の状態が情報公開されていることが、今後は非常に重要な意味を持つことになります。


さくら事務所では、先述した、一般のみなさんには少しハードルが高いかもしれないというようなチェックポイントを、第三者機関として、調査・判断をするマンション管理インスペクションをすでに数年前から実施しています。今回の計画認定制度が発表される前からこういったことに着目して取り組むことで、「マンションを買うなら管理を買え」を可能にし、現在まで多くのお客様にご利用頂いています。


マンション管理に注目されている今、マンションのご購入をお考えの方はぜひ一度ご相談して頂ければと思います。

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